Årsaken til rehabiliteringen utført i 2018
Borettslaget har det siste året, 2018, hatt en omfattende rehabilitering på avløpsnettet fra,1964, både inne og utvendig på husene. Dette var i en alarmerende dårlig forfatning og da var det tid for handling, ikke betraktning. ( siden dette gjelder innvendig slitasje i avløpsrør, så ble dette først oppdaget ved høytrykk spylig av alle avløp,våren 2017. Det viste seg at enkelte avløps rør hadde en tykkelse på 1 mm gods ! ) Drenering og isolering av grunnmuren på husene var også nødvendig og ble da da også utført i tillegg til mindre oppgaver som måtte taes samtidig, noe som ikke er planlagt, men som i de fleste prosjekt så er det alltid ting som dukker opp som bare må ordnes, noe man også har avsatt midler til i budsjettet.
Alle har fått utført noe i sin leilighet, men hoved arbeidet har vært på fellesområdet til borettslaget.
Denne rehabiliteringen var noe vi egentlig hadde sett for oss om noen år, dvs samtidig med fasaderehabilitering mm i borettslaget, men her kunne vi ikke vente til den tid, vi måtte få dette i orden nå, snarest mulig før større skader oppstod på rørnettet med de konsekvenser det ville få for borettslaget, dvs dere. Styret brukte 7-8 mnd. hardt forarbeid med prosjektet, dette for å spare borettslaget for store prosjektutgifter og heller benytte midlene der de trengtes, prosjekt 2018.
De utførende firma som var i dette prosjektet;
Prosjektlederfirma; Prosjekt utvikling Midt Norge AS
Entreprenører; Olimb AS - SkanBetong AS - Trondheim Rørlegger service AS -+ diverse el arbeid utført av Aalmo Elektriker AS.
Dette prosjektet har stort sett blitt utført på områder man ikke ser, dvs. at man ser kanskje ikke det store resultatet av dette, men man merker det, ubevisst.
Rehabiliteringen i 2018 og det som er blitt utført
Alle våre 30 hus har fått utført rørfornying av avløpsrør og også bunnledning, dvs avløps røret fra huset og frem til kommunal avløps ledning. Innvendig i huset er det fornyet helt opp til loft i 8 mannsboligene og over tak på 4 mannsboligene.
68 leiligheter har fått skiftet ut innebygde grenrør i himling bad, noe som måtte gjøres dersom rørfornyingen også skulle utføres hos de som bor i 2 etg. De mest alvorlige tilfellene, dvs slitte avløpsrørene, var akkurat de ledningene som ligger mellom leilighetene i 1.og 2. etg og 1. etg og kjeller. ( En lekkasje mellom leilighetene beløper seg fort til 100 000,- og sannsynlighten for at noe slikt skulle skje, var svært sannsynlig, dvs det ville skje, spørsmålet var NÅR.)
Stigeledning i alle husene, "stående avløpsrør fra kjellergulv til tak", har blitt jordet påny og fått montert en såkalt « Ola stubben» https://www.ahlsell.no/33/vvs-teknisk-produkter/avlopsror-og-deler/rustfrie-ror/2250374/
Alle hus har fått skiftet ut Hoved stengekran for vann på hver halvdel av huset, dvs. 2 stk pr hus, disse er da montert i kjeller.
Varmtvanns beredere på ca. 15 år er blitt byttet ut og fått montert Water Stop og gjerne ny stikk kontakt dersom det var nødvendig. Rørlegger har sjekket alle beredere, flyttet / remontert på ca. halvparten av de slik at rørfornyingen kunne utføres på kjøkken og dessuten sjekket alle blandeventiler, overganger mm på de uberørte berederne. Vi har skiftet ut ca 50 beredere og 15-20 blandeventiler.
Eldre, orginal soil på kjøkken er blitt kappet og rørfornyet og nye vannlås montert der dette var dårlig / utett under kjøkkenbenken.
Wc er blitt demontert/remontert - slitte stengekraner wc byttet
Vi har meislet opp gamle støpejern etc. på sluk i vaskekjellerne og erstattet disse med nye i plast, deretter flislagt gulv.
Alle hus er blitt drenert, der av er det også montert nye avstengningskraner hovedvann ute og spyle dren, dvs. muligheten til å spyle tett drenering dersom det skulle skje.
Grunnmurene er blitt isolert og ved neste rehabilitering legger vi steniplater over muren fra bakkenivå til panel og da blir grunnmursfasaden fullestendig og komplett. De fleste i 1. etg har nok allerede merket at det er blitt lunere i leiligheten etter Isoleringen.
Alle hus har nå fått lagt klar en overvannsledning fra huset og frem til fremtidig kommunal overvannsledning, dvs. nærmeste kommunale asfalt kant hoved veg.
Flere overvannskummer er blitt justert slik at vann renner lett ned i kummen og ikke legger seg rundt på utsiden, noe som ofte er «et vanlig problem» Årsak er at ved asfaltering så må de legge asfalt under kumlokk ringen, og dersom for mye, så heves ringen med tiden og vannet finner ikke veg til sluk.
Vi har opprettet 2 nye gangveger mellom husene i Balders veg 1g og mellom 1d/1E og reetablert en gangsti ved Urds veg 5.
Store arealer har fått ny asfalt, ca 2000 m2
Gangveg langs 4 mannsboligene har fått fjernet støpeheller på ca 120x120 i gangsone og erstattet dette med opptrøuging og asfaltering i 2,5 meters bredde, dvs. adkomst for vedlikehold, nødetater og flytting etc. er nå oppnåelig kontra tidligere da vegen var for smal for det meste unntatt gang trafikk. ( Dette arbeidet var ikke planlagt, men måtte utføres da gangbanen var helt ødelagt etter drenering. Underlag på heller besto av 2 langsgående bjelker og 20 cm sand, deretter jord....noe som aldri ble bra etter drenering)
Det har blir montert 6 nye bommer for å begrense trafikk inn på denne vegen
Den "store vannsjekken", en sjekk som vi tar jevnlig, er nok allerede ferdig utført i og med at vi har vært igjennom alt av avløp og vann i alle leiligheter i løpet av 2018.
Siste fase, 2019
Prosjektet er stort sett ferdig, det gjenstår kun etterarbeid og noe avvik som må rettes opp, trolig er firmaene ferdig i løpet av Februar mnd. 2019, mens vaktmester Harald og Henrik, har mer enn nok arbeid i vinter med også rengjøring av oppganger og kjellere + masse små reparasjoner etter rehabiliteringen, ikke minst til våren med nedkjørt plenareal.
Vi står igjen med 25 mill i lån, økning med 4,5 % rente på husleie i 2019 og 1 stk innkjøpt sanitærvogn med 2 rom med dusj og wc i som vi har benyttet til beboerne når husene ble stengt for vann og avløp i 1,5 uke. Vet du om noen som trenger en slik vogn til lignende bruk, så har vi en til salgs :-)
Noen beboere har opplevd at avvik som er notert ned i leilighetene har tatt tid å få rettet opp i. Det er dessverre ikke like enkelt å få utført retting av feil, det har i enkelte få tilfeller blitt purret mange ganger på entreprenør før noe har skjedd, beklager til dere som ble lidende for det. Vaktmester, som har vært tett på prosjektet, har vært litt oppgitt, på deres vegne, over at akkurat dette skulle bli så langtekkelig å få utført.
Vårt inntrykk og det vi sitter igjen med etter Prosjektet 2018
De involverte, i prosjektet 2018, er veldig fornøyd med måten prosjektet har fungert og at raske avgjørelser fra vaktmester/styret, har ført til at store problemer har blitt små, det ble god flyt i fremdriften og drifts stans ble ingen tema.
For styret så har de siste 19 mnd har vært intensive og belastningen har vært mye større enn det som er normalt, det har vært høyt trykk og man har vært i prosjektet kontinuerlig, dette er ikke noe man kan koble av, man er der 24/7.
Vi har lært utrolig mye og vi føler at vi har kommet veldig gunstig ut av dette for borettslaget og at vi vil være godt styrket og forberedt på fremtiden og det som måtte komme av utfordringer.
Det som også er positivt, er hvor godt dette fungerte med dere beboere, dere måtte tross alt være uten vann og avløp i minimum 1 - 2 uker og leve med mye støy, støv og bråk når deres hus og leilighet stod for tur. Både riggplasser og maskiner etc forstyrret nok også kraftig på dagtid, til stor disfavør for de som var hjemme da. Dette var da vanskelig å unngå pga prosjektets størrelse og omfang, men tilbakemeldinger fra dere gjør at vi kan justere oss inn, forhåpentligvis, bedre ved fremtidige prosjekt.
Vi har nå fått utført en rehabilitering som mange andre borettslag vil måtte utføre selv i fremtiden og vi har fått til utrolig mye med det budsjettet vi hadde for prosjektet. Når plenarealet får vokse opp i løpet av sommeren, så blir det også triveligere ute samt at vi kan nyte de tiltak som vi ikke ser, men som har blitt utført :-)
Dette har vært en utfordring for oss alle, men hatten av for dere og for et godt samarbeid !
Mvh
Styret Nardosletta Borettslag
29.01.2019